从9000到1万3，金华房价“怒涨”两年，却仍卖不过下辖的义乌永康
在彪悍的浙江楼市，金华是另一种神奇的存在。
上周起，《层楼》依次深度走访了丽水、衢州和嘉兴。丽水和嘉兴，是GDP和房价排名高低呈“跷跷板”状的典型，虽然方向相反。衢州比较正常，GDP列全省第九，房价全省第八。
再来看金华。乍一看，金华情形跟衢州类似，两者排名大致相当。
2018年，金华GDP4100亿，位列全省第七。根据中国房价行情网的数据，金华平均房价为16372元/㎡，列全省第五，排在杭州、宁波、温州和丽水之后；全国则列第19位。
均价超1万6，是什么概念？放到全国，能够吊打大连、合肥和成都。
但是，金华的另一大蜜汁神奇之处在于，很长一段时间内，金华城区的房价，几乎都被周边下辖县市碾压，画风成谜。
即便到了2016年底猛涨一轮后的今天，金华房价，依然不敌义乌和永康。
由此，金华也被戏称为，“浙江地级市中最不像地级市的一个市”。
为什么金华的房价，如此“平易近人”？
今天，《层楼》「浙江楼市怎么样了」城市洞察系列文章的第四篇，继续走进金华。
下辖县市都有强产业，金华没有
8月的一天，38℃的金华，酷暑难耐。
直到晚上十点，温度仍有30多℃，微风吹来，空气黏糊。我从人民广场旁出发，走了几百米去婺江边溜达，止不住地出汗。路过沃尔玛时，看到四排露天夜宵档排面齐整，一桌桌人惬意地喝着冰啤吃烧烤。
不愧是浙江“四大火炉”之一，跟杭州和我老家有得一拼。
我出生于金华下辖的浦江县。因为两地有约45公里的直线距离，这其实是我人生第三次踏足金华。第一次，自然是小时候到双龙洞玩。
第二次是2003年，我去金华考试。
那一回，给我留下了很不错的印象：城市风貌比浦江好，有像模像样的商场，房价居然比浦江便宜……感觉很宜居啊。
找了下当年的数据，2003年，浦江的新盘单价三千左右；2004年，金华均价仅约1800元。在大涨之前，金华的房价几乎一直比浦江低。但浦江毕竟只是个39万人口的小县城，而金华城区有近百万人口。
事实上，不单低于浦江，金华还曾长期居于周边房价的“最洼地”。
吊诡之处就在于，金华下面的每个县市，都有自己的强势产业，金华市本级反而基本没有。
义乌不用说，小商品生意做到天下皆知，一套房子动辄五、六百万。凭五金和门业打天下的永康也很厉害，十年前贵的小区就卖两万；我一个永康的朋友，6年前买了套地段不算市中心的房子，单价2万5。
东阳除了大横店，还有木雕。浦江曾经铺天盖地是水晶。武义有温泉，磐安盛产中药材。
透明售房网数据显示，今年上半年，金华市区新房成交均价为13490元/㎡。当中，由于位置较偏的金义都市新区和婺城新区，区域均价都在1万上下，因此，部分拉低了市区均价。
而上半年，义乌均价约1万9，永康均价约1万6。
也就是说，到目前为止，义乌和永康的房价，仍然要比金华高出一截。
两年内，房价上调了近一倍
但事实上，从2016年四季度开始，金华已经历一轮前所未有的房价大逆袭。
2016年底，均价还在九千左右。到现在，包括江北、江南、金东在内的金华三大主要区块，均价基本都要1万7以上。匡算一下，两年内，金华房价大致涨了近一倍！
转折点是2016年9月，红星地产以超八千的楼面价，拿下江南区块一宗地王，就是后来的红星·天铂。
由于当时周边二手房只卖八、九千，业界为之哗然，觉得红星“疯了”。
拍地第二天，附近楼盘应声涨价。等到2017年天铂推盘时，行情已经起飞。1万8的毛坯价，买房要靠抢，这一把红星赌对了。
我的朋友、新金华人小芸，就错失了这轮行情。
2006年，小芸就在江南不错的地段，早早买下一套89㎡的新房，均价3100元/㎡，住住蛮舒服。好巧不巧，2016年G20前后，她被调到外地，出差了大半年。
等她回到金华，才发现房价已疯涨。2017年，她去看过附近湖海塘庄园的房子，一套125㎡的顶楼户型，不含车位148万。
金华市区实景
犹豫了一下，没出手。如今，这个楼盘均价已涨到2万多。
“也只能再等等机会了。”小芸颇有些无奈。她说再换房的话，还是会买在江南湖海塘这一带，一来开车去单位只要十分钟，真心方便。
“二来，老金华人喜欢住江北，那是传统的市中心。新金华人则更多聚集在江南。”
这一轮大涨，背后原因多种多样。
首先，全省各地都在跟涨杭州，金华也不例外。其次，棚改盛行，尤其是市中心人民广场旁的二七区块，2014年起大规模拆迁，涉及6000多户，也是一大推动力。
再者，作为地级市，金华多年来既是洼地，又缓慢滞涨，催生了部分内驱型动力。
而从楼市供求角度看，2013年，金华出让了海量土地，规划总建筑面积高达201万㎡。之后两年都在消化库存，到2016年，刚好又撞上供不应求的局面。
就这样，房价这把火，猝不及防地“烧”起来了。
最近一年，V型反转
一路烧到2018年年中，那以后至今，金华楼市跟杭州如出一辙，迎来新一轮先冷后热的反转行情。
位于婺江南岸主流板块湖海塘的德信·御西湖，正好经历了全过程。
御西湖总体量13万㎡，一共16幢房源，784户，户型面积98—138㎡。楼盘营造为新亚洲风格，周边环境不错，往东150米就是武义江和江边湿地公园。
西面约1.5公里，则是水域面积达146万㎡的湖海塘。这里是金华市面积最大的湿地，素有金华“小西湖”之称，也是板块名称的由来。
去年6月底，御西湖首开时，楼市还是一副歌舞升平的模样。
约200套房子，毛坯均价1万9不到，一共600多组客户抢。谁料“7·31会议”一开，风向陡变。等到9月再开盘时，早已骤冷，难以动弹。一直到年底，市场都一片愁云惨雾。
谁也没想到，今年年初春节一过，小阳春生猛杀到。
御西湖的大部分房源，基本都在今年3月到5月间售出。如今只剩80多套房子，单价1万8不到。
金华“小西湖”湖海塘实景
这个盘的故事，已接近尾声，但湖海塘的故事，仍会长远地讲下去。
5月底，滨江集团再入金华，以9861元/㎡的楼面价，拿下湖海塘一宗宅地，就在御西湖南面不远处。距离滨江早年开发的金色蓝庭，也只有1公里。
有意思的是，6月，滨江新地一路之隔的东侧，又有两宗江景宅地竞拍。
其中一宗的最高楼面报价已超1万1，仍低于政府设定的保留价，双双流拍。这也说明近期开发商的预期，更理性了。两宗地8月将再次出让，但行情趋冷，结果也不好说。
至于二手房近一年的轨迹，也跟新房大致相仿，今年3月后明显活跃了很多。
上半年，市区地段好点的二手房，均价基本要1万8—1万9；环城路之内的“一环”，均价2万2左右。年代更老、不带电梯的多层小区，单价在1万5左右，但在市场上卖不动。
最好卖的二手房，一类是学区房，另一类是90㎡次新房。
比如金师附小老校区旁，学区房单价约3万。如果是小面积的40㎡，单价能卖到3万5以上；即便是不带电梯的大户型，也能卖2万3左右。看来学区房在哪都是刚需，价格最坚挺。
最贵的盘，全款比例近四成
最近在金华看房，明显感到有几分青黄不接的味道。江北、江南、金东三大主要区块加起来，在售楼盘仅十个左右，有几个还是尾盘。
踩准上半年行情节奏的，是江北的保利·大国璟。
“春节期间客户量很大，我们感觉到了回暖的气息。于是元宵节一过，就提前首开。推出200多套房源，交了20万意向金的就有三、四百组。不够卖，只好全款优先。”销售员小郑记忆犹新。
要知道，它可是金华目前在售的最贵楼盘啊，精装均价2万8。
大国璟位置很好，在婺江北岸最中心的二七板块。没错，就是前面提过的大规模拆迁地，在此之前，已有近十年没再开发过新楼盘。
距离金华市区的传统核心人民广场，仅约200米，到婺江边也仅300多米。周边汇集了永盛购物广场、银泰城等商业配套，到金华高铁站也只有1公里，生活便利。金华本地人对人民广场有感情，但凡比较有钱的，都想着要来买一套。
大国璟总体量约17万㎡，一共16幢高层，1025户，户型面积98—142㎡。
上半年已迅速推盘3次，预计9月将开最后一次盘。如果一年清盘千套，也算挺快了。
大国璟售楼处实景
最让我惊讶的，是它的客户全款买房比例之高。
“首开时情况特殊，但后来加推，全款占比仍有一、两成。”到现在，大国璟的总体全款比例，竟达约四成！
小郑说，自己手上的20多组客户中，“非全款的，一只手都不到。有位客户买了两套140㎡，加起来800多万，也是一次性付款……”
至于原因，有一部分家底殷实的客户，不大有按揭的习惯；有拆迁户手上有充足现金；也有部分家长给子女购买，子女或收入流水不够按揭，或还在上学等。
而在近年来城市向东发展的金东区块，多湖板块是主流供应。
深耕金华6年的金地，在多湖板块以东，落下了第九子——30万㎡精装大盘都会之光。目前售价为1万8到1万9。这个地段，在金华人看来有点偏。
项目1月首开时，行情不好，由于包含89㎡小户型，卖得还可以。6月初加推时，行情也有下行迹象，当天最先卖完的，还是103㎡。
难怪有房企营销负责人分析，金华是总价敏感型城市，小户型更好卖。“两年前，这条金线是200万，如今随着房价上涨，可能会升至250万—300万，但没办法大幅提高。”
安逸会花钱，买房也讲究
金华人喜欢安逸，会享受生活，是出了名的。
当地人跟我说了一个爆笑的段子：永康人赚10块用1块，义乌人赚10块用2块，金华人赚10块用12块……没错，金华人赚得没有特别多，但是会花啊。
2018年，金华城镇居民人均可支配收入为54883元。
小芸告诉我，公务员、国企职工、老师等，年薪约在10万以上；普通私企员工、服务业人员等，年薪大概在6万左右。
在金华，物价水平其实不高。打车起步价8元，从金华南站打到金华站直线10公里，大约30多元。房租也还好，城中村的一室一厅，月租金七、八百。
但金华人对吃的热情，真不是盖的。吃饭人均消费要100元左右，跟杭州也差不离。普通吃顿日料，人均200元；十人桌聚餐吃小龙虾，加啤酒饮料，3000元打不住。
金华人爱打牌，红五3打1。还爱打麻将，城中村常见那种大统间、一屋好多桌的棋牌室，不认识也会坐下打，像极了QQ麻将现实版。
也许是把爱享受的精神沿用到了楼市，好几家开发商都说，金华人对房子的品质要求蛮高的，甚至比杭州人也不差多少。
御西湖架空层实景
某盘刚拿地不久，杭州公司的高层来视察。
金华在售的主要楼盘转了一圈，回来立马拍板：“金华人真讲究啊，原定的样板区标准不够，要再提升一个档次！”
金华的规划部门，也管得相当细致：不仅“限高限低”，还“限宽限窄”。
“限高限低”常见，即地块内楼幢最高几米、最低几米，都是规定好的。“限宽限窄”就比较稀奇了，是指楼幢的宽度也限定了范围，基本上来说，这块地能造几幢点式楼，也被定好了。
还不止，阳台规定要统一包进，架空层有配比要求，沿街立面甚至要求对称，有时还会管售楼处造成了什么样。
于是，在踩盘的一整天里，我常常遇到惊喜。
比如大国璟售楼处的入口，大面积树池引入了“海绵空间”，下雨天绝不积水，今后的园区也将如此；都会之光第一次在金华，设置了详尽的工艺工法展示区。
让我忍不住“哇”一声的，是御西湖的架空层实景。放一整排跑步机的健身房，新中式桌椅的会客区，小朋友的活动阅读区，放到杭州都能打啊。
还有未来的轻轨TOD、60万㎡大盘涵碧·紫金湾，不仅请来矶崎新、让·努埃尔两大普利兹克奖得主担纲设计，还引进了内地第三家超五星涵碧楼酒店……别怀疑，我再三确认过了，是真的。
土拍火热，房价需要时间消化
接下去，金华楼市供应量较少的现状，很快将会改变。
今年上半年，金华土地市场一片热火朝天。浙报传媒地产研究院数据显示，市区涉宅用地一共成交11宗，总建筑面积达101万㎡，楼面均价也已达10848元/㎡。
当中，10宗地块的溢价率都在20%以上，6宗超过30%，土拍热度可见一斑。
开发商拿地积极性高涨，新老品牌跑马圈地。滨江再入湖海塘，中天连下两城。尤其是保利拿下的二七区块新地王，就在大国璟隔壁，激战253轮，最终才以33.1亿竞得，深耕意图明显。
还有富力、天阳等新面孔首次杀入金华，共约百万方供应量将陆续面市。不过，购房者选择余地大增的同时，也给市场带来不小的压力。
金华本地人住房保有量较高，产业基础薄弱等，一直构成隐忧。
“金华本地人真不缺房，好多都在城中村有房子。一幢楼每年收租十多万，抵得上公务员一年收入了。这两年，很多人也是因为看到涨价才买的。”一位金华本地售楼员告诉我。
“这两年房价涨得比较快，至少需要一段时间消化。再涨不大会，但真怎么跌也不会，估计会稳一阵子吧。”不止一位业内人士这么认为。
金华市区实景
但从人口数量来看，近期也有好的突破。
常住人口方面，2018年金华新增4万人，增量位居全省第四。
同时，今年城中村改造和拆迁也将继续推进，本地人将衍生出大量改善需求。一共涉及42个城中村和5个区块，其中有29个城中村要整村拆除，包含高畈、中村、何宅等一批江南好地段的城中村。
城市建设方面，金义东城际轻轨是重中之重。
这条总投资约327亿的轻轨，将贯穿金华、义乌、东阳三个主城区，目前已现雏形，预计2021年通车。将来从金华市区到义乌城区，最快36分钟可达。
在御西湖、都会之光、紫金湾等多有现身的武义、永康、兰溪等客户，预计也会继续活跃在金华楼市。
学区好、环境好、城市量级高，他们在金华买房的理由，跟到杭州买是类似的。
不久前公布的“2019中国十佳宜居城市”排行榜中，金华位列第三，仅次于珠海和威海。而这已是它第九次登上这份榜单。
如此宜居的金华，不知道房价又将何去何从？
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼小姐
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络